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现在一万一平米的房子,十年后大概卖多少钱?

一、1万元,十年后值多少前?

这个要考虑2个方面的因素,一个是利率水平;另一个是通过膨胀率。

1、利率水平:

假设我们把1万元,存在银行,定期1年,到期自动转存,为简便计算,利率取最近十年一年期基准利率的平均数:2.72%。考虑到银行存款利率有所上浮,因此最终利率取3%,故而1万元,存10年,到2028年价值:1万*(1+3%)?=1.344万元,其中n=10。因此利息增值:0.344万元

2、通货膨胀率

(1)以官方公布的通胀率,最近十年前平均的通胀率为:2.637%,取这个值简略计算,那么一万元,考虑通胀因素,十年后价值:1万*(1+2.637%)?=1.297万元,其中n=10。因此通胀增值:0.297万元

备注:表格中的数据来自国家统计局的数据

(2)但是显然上以我们的观感而言,实际通胀率并没有这么低。但以实际的通胀率这个数据没有一个准确的数据值,以单一品种的物价(比如房价)计算亦不合理。

故而我们参照目前网络上主流的各方测算值【低的有说6%,高的有说13%,主流在8-9%】,取中间数,最近十年,年均通胀率大概在8%左右。 那么一万元,以实际通胀率计算,十年后价值:1万*(1+8%)?=2.16万元,其中n=10。因此通胀增值:1.16万元

因此仅考虑社会上的利率及通胀率而言,十年后,1万元/平的价格应该为:1+0.297(利息增值)+1.16(通胀增值)=2.457万元。

二、近三十年房价的变动情况(保值因素)

依据中研的调研报告:从1981年~1998年17年间,我国房价涨了3倍,1998年~2009年11年之间,房价再次涨了2.5倍多,而从2009年~2013年这4年中,实现了惊人的一跃,再次翻倍。相当于1981年至2013年,32年间房价涨了:3*2.5*2=15倍(约每十年5倍)

考虑到早期我国的房价基数较低,故而其增长较快,未来因为基数较高,故而不可能出现早期这类快速增长翻倍的情况,而且早期的增长也参杂着通胀及利率因素,剔除这些,我们保守估计,仅保值因素而言,在增长50%比较合理,即1.5万一平。

总结:考虑利率,通胀及保值因素,预计1万一平的房子,十年后涨为:1+0.297(利息增值)+1.16(通胀增值)+0.5(保值因素)=2.957万元。

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